Die eigene Immobilie vererben oder verschenken?

1. Schritt – Wie ermittle ich die Vermögenswerte?

Zunächst steht die Klärung der Frage im Raum, welche Vermögenswerte überhaut „da sind“, also wie viel Besitz vorhanden ist. Zu den häufigsten Vermögenswerten zählen:

• Immobilien
• Aktien, Fonds, Lebensversicherungen usw.
• Bargeld
• Edelmetalle wie z. B. Gold und Silber

Es gibt jedoch noch weitere Vermögenswerte wie z. B. Antiquitäten, Fahrzeuge, Gemälde, Briefmarken u.v.m.
Nachdem man sich einen Überblick über die vorhandenen Vermögenswerte verschafft hat, geht es darum, die Höhe des Vermögens richtig einzuschätzen. Doch wie geht das und welche Werte sind anzusetzen?
Bei Bargeld, Aktien, Fonds usw. genügt der Blick in das Depot bzw. auf das Bankkonto, um einen Überblick über deren aktuellen Wert zu erhalten. Bei Immobilien ist das nicht so einfach, denn es ist immer der Verkehrswert anzusetzen. Dies ist der Wert, zu dem eine Immobilie am Markt Stand heute verkauft werden kann.
Wichtig: Die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie sollte immer durch einen Fachmann erfolgen. Hierfür ist eine Objektbesichtigung sowie eine vollumfängliche Prüfung der Sachlage (Ermittlung Modernisierungs- und Instandhaltungsstau, Baureserven, Rücklagenstand usw.) notwendig.

2. Schritt – Wie ermittle ich die Erben?

Im zweiten Schritt geht es um die Klärung der Frage, wer im Todesfall erben oder zu Lebzeiten beschenkt werden soll. Es gilt, in sich zu gehen und folgende Fragen zu beantworten:

• Wer kann welches Erbe am besten nutzen, gebrauchen oder weiterführen?
• Wer erbt wie viel bzw. welchen Teil?

Erben sind in der Regel:

• Ehegatten
• Kinder
• Enkelkinder, Urenkel
• Geschwister
• Eltern
• Großeltern
• Tanten, Onkel
• Freunde

3. Schritt – Erbschaftssteuer verstehen

Nachdem klar ist, welche Vermögenswerte vorhanden sind und wer beerbt oder beschenkt werden soll, macht es Sinn, sich einen Überblick über die Erbschafts- und Schenkungssteuer zu verschaffen.
Es geht darum, ein Verständnis dafür zu entwickeln, ob eine potenzielle Erbschaft überhaupt eine Steuerzahlung auslöst. Sprich um die Bewertung, ob die eigenen Vermögenswerte so hoch sind, dass die potenziellen Erben Erbschaftssteuer zahlen müssen.
Falls dem so ist, kann eine vorweggenommene Schenkung durchaus sinnvoll sein, doch hierzu später mehr.
Grundsätzlich sind Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer in Deutschland gleich. Die Höhe der zu zahlenden Erbschaftssteuer orientiert sich zum einen am Verkehrswert des Erbes bzw. der Schenkung und zum anderen am Verwandtschaftsgrad.
Je enger man mit dem Erblasser/Schenkenden verwandt ist, desto höher sind die gesetzlichen Freibeträge. Die eigene Ehefrau hat demnach einen höheren Steuerfreibetrag als zum Beispiel Geschwister, Nichten oder Neffen.

Der Verwandtschaftsgrad beeinflusst außerdem, welcher Steuerklasse die Erbenden zugeordnet werden. Dafür gibt es drei Steuerklassen:

• Steuerklasse 1:
  Ehepartner, Kinder und Enkelkinder
• Steuerklasse 2:
  Eltern, Geschwister und Neffen/Nichten
• Steuerklasse 3:
  alle übrigen Empfänger einer Erbschaft

3.1 Steuersätze nach Klassen für Erben:

Wert des Erbes/der Schenkung	Steuersatz Klasse I	Steuersatz Klasse II	Steuersatz Klasse III
bis 75.000 EUR	7%	15%	30%
bis 300.000 EUR	11%	20%	30%
bis 600.000 EUR	15%	25%	30%
bis 6.000.000 EUR	19%	30%	30%
bis 13.000.000 EUR	23%	35%	50%
bis 26.000.000 EUR	27%	40%	50%
Mehr als 26 Mio. EUR	30%	43%	50%

3.2 Freibeträge beim Erben (Vermögen, die über den jeweiligen Freibetrag hinaus gehen, müssen versteuert werden.):

Verwandtschaftsgrad	Freibetrag	Steuerklasse
Ehepartner, eingetragene Lebenspartnerschaft	500.000 EUR	I
Kinder und Enkelkinder, deren Eltern verstorben sind sowie Stief- und Adoptivkinder	400.000 EUR	I
Enkelkinder	200.000 EUR	I
Urenkel, Enkel und Großeltern bei Erwerb durch Erbschaft	100.000 EUR	I
für Eltern und Großeltern beim Erwerb durch Schenkung, für Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner und Lebenspartner einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft	20.000 EUR	II
für alle anderen Empfänger einer Schenkung oder Erbschaft	20.000 EUR	III

3.3 Beispiele zu Freibeträgen bei der Erbschaftssteuer:

Beispiel 1:
Ihr Großvater vererbt Ihnen EUR 220.000. Da Ihre Eltern noch leben, haben Sie einen Freibetrag von 200.000 Euro. Sie müssen also die Besteuerung von 20.000 Euro in Steuerklasse I an den Fiskus bezahlen. Das sind sieben Prozent der Summe, also 1.400 Euro Steuern.

Beispiel 2:
Ein Kind erbt von seinem Vater ein Aktiendepot im Wert von EUR 1.000.000. Aufgrund des Freibetrags sind EUR 400.000 davon steuerfrei. Auf die restlichen EUR 600.000 fallen 15 Prozent Erbschaftssteuer an. In diesem Fall also 90.000 Euro Steuern.

Beispiel 3:
Vererbt ein Erblasser einer guten Freundin EUR 100.000, so sind EUR 20.000 davon aufgrund des Erbschaftssteuerfreibetrags steuerfrei. Auf die restlichen EUR 80.000 sind 30 Prozent Erbschaftssteuern zu entrichten, weil Freunde des Erblassers der Steuerklasse III angehören. In diesem Fall sind also EUR 24.000 an Steuern zu bezahlen.

3.4 Ausnahmen bei der Erbschaftssteuer

Natürlich gibt es auch Ausnahmen, so ist z. B. die Vererbung des Familienheims steuerfrei, wenn der Erbe (z. B. Ehepartner) mindestens noch 10 Jahre in der Immobilie wohnt. Allerdings muss der Verstorbene das Eigenheim bis zum Zeitpunkt seines Todes selbst bewohnt haben.
Verlässt der Erbe vor Fristablauf das Familienheim, so erfolgt eine nachträgliche Besteuerung (Ausnahme bei Vorlage zwingender Gründe). Auch Kinder können das Haus oder die Wohnung der Eltern unter zwei Voraussetzungen steuerfrei erben, ganz gleich, wie hoch sein Wert ist:

• Sie müssen dazu direkt in die Immobilie einziehen und sie zehn Jahre lang bewohnen
• Die Wohnfläche des Anwesens darf 200 Quadratmeter nicht überschreiten

Alles, was darüber hinausgeht, fließt anteilig in die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer mit ein.

4. Schritt – Wie verfasse ich mein Testament und regle meinen Nachlass?

Für den Fall des vorzeitigen Ablebens und um Streitigkeiten und Unklarheiten zwischen den Erben zu vermeiden, sollte unbedingt ein Testament verfasst werden. Was es dabei zu beachten gilt, haben wir nachfolgend für Sie zusammengefasst:

• Das Testament muss immer handschriftlich verfasst werden
• Es muss eine Angabe zu Ort und Erstellungsdatum enthalten
• Unterschrift mit vollem Vor- und Nachnamen
• Alternativ kann das Testament auch bei einem Notar errichtet werden
• Ehe- oder eingetragene Lebenspartner können ein gemeinschaftliches Testament verfassen, Änderungen an einem solchen Testament müssen gemeinschaftlich erfolgen
• Damit das Nachlassgericht ein Testament eröffnen kann, muss das Dokument zur Verfügung stehen
• Verstecken Sie das Testament deshalb nicht, damit es auch gefunden wird
• Notarielle Testamente werden amtlich verwahrt
• Für notarielle Testamente fallen Kosten an

Wenn kein Testament verfasst wurde, so greift immer die gesetzliche Erbfolge. Das bedeutet, zuerst erben die engsten Verwandten (Ehepartner, Kinder und Enkel), dann weiter entfernte Verwandte wie z. B. Geschwister, Neffen und Nichten. Ein Erbanspruch für unverheiratete Paare besteht nicht.

Häufig entspricht die gesetzliche Erbfolge nicht dem, was sich Erblasser für ihre Erben vorstellen. Das Testament ist daher ein einfaches und kostengünstiges Mittel, um dementsprechend vorzubeugen.

ZWISCHENFAZIT und Antworten zum Erben und zur Erbschaftssteuer:

Die ersten vier Schritte dieses Beitrags haben uns einen Überblick über die Höhe der Vermögenswerte, die möglichen Erben, die Erbschaftssteuer und über die Notwendigkeit der Erstellung eines Testaments gegeben.
Als potenzieller Erblasser sollten Sie nun in der Lage sein, die folgenden Fragen zu beantworten:

• Welche Vermögenswerte besitze ich?
• Wie hoch ist mein Vermögen?
• Wer sind meine Erben?
• Wer soll welches Erbe erhalten?

Sofern Sie für sich zu dem Schluss gekommen sind, dass Ihre Vermögenswerte die Freigrenzen im Falle einer Erbschaft übersteigen, sollten Sie unbedingt handeln. Nicht nur, um die Steuerlast für Ihre Erben so gering wie möglich zu halten, sondern auch, um möglichen Streitigkeiten vorzubeugen!
In unserem fünften Teil haben wir die Möglichkeiten der vorzeitigen Übertragung von Vermögenswerten – in Bezug auf Immobilien – für Sie zusammengefasst.

5. Schritt – Welche Möglichkeiten der Übertragung von Grundbesitz zu Lebzeiten gibt es?

Um Erbschafts- oder Schenkungssteuer zu vermeiden, sollte schon zu Lebzeiten Grundbesitz auf die zukünftigen Erben übertragen werden. Dies kann in mehreren Tranchen geschehen (nicht alles auf einmal), denn Schenkungen können alle 10 Jahre wiederholt werden. Es lohnt sich daher gerade bei größeren Vermögen, schon früh anzufangen.
Die Übertragung geschieht in Form eines Schenkungsvertrags, welcher notariell beurkundet werden muss. Hierfür fallen neben den Notarkosten auch Gebühren für die Änderungen im Grundbuch an.
Was ist zu beachten?
Mit einer Schenkung geben Sie alle Eigentumsrechte ab. Deshalb sollte man nur das verschenken, was für den eigenen Lebensunterhalt (auch unter Berücksichtigung späterer Pflegekosten) nicht benötigt wird.
Daneben sollten bei einer Schenkung unbedingt auch die Interessen des Schenkers gesichert werden, also z. B.:

• Nutzung der Immobilie bis zum Tod
• Vereinnahmen von Mieterträgen
• Sicherung des Vermögens vor fremdem Zugriff

Dafür sieht der Gesetzgeber nachfolgende Möglichkeiten/Sicherungsinstrumente vor, welche Gegenstand des Schenkungsvertrags werden sollten:

• Nießbrauch
• Wohnrecht
• Rückübertragung

Was man unter den einzelnen Fachbegriffen versteht, haben wir nachfolgend für Sie zusammengefasst:

5.1 Nießbrauch an einer Immobilie:

Beim Nießbrauch wird der Beschenkte Eigentümer der Immobilie und der Schenker behält das Recht, die Immobilie zu nutzen. Entweder in der Form, selbst darin zu wohnen, oder in der Form, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu kassieren.
Der Nießbrauch wird immer dinglich gesichert, d. h. er wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Trotz der Eintragung kann die Immobilie jederzeit weiter veräußert oder mit einem Kredit belastet werden.
Zu beachten ist, dass es verschiedene Ausgestaltungsmöglichkeiten gibt. Das bedeutet, es kann frei vereinbart werden, wie lange der Nießbrauch gültig ist. In den meisten Fällen wird er bis zum Tod des Schenkers oder bis zu einem bestimmten Alter fest vereinbart und kann ohne dessen Zustimmung nicht gelöscht werden.
Der Nießbrauch ist daher ein umfangreiches Sicherungsinstrument, das dem Schenker eine Vielzahl an Gestaltungsmöglichkeiten lässt, um seine Interessen auch nach der Übertragung weiter zu wahren.

5.2 Wohnrecht in einer Immobilie:

Eine ähnliche, aber deutlich abgeschwächte Form ist das Wohnrecht. Darunter versteht man das Recht, weiterhin eine Immobilie zu bewohnen, obwohl man nicht mehr Eigentümer ist.
Es wird ebenfalls in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und bleibt auch im Falle eines Verkaufs der Immobilie weiter bestehen. Das Wohnrecht kann für die gesamte Immobilie oder nur für einzelne Räume gelten.
Genau wie beim Nießbrauch trägt der Berechtigte die Kosten für Reparaturen sowie alle laufenden Kosten (Strom, Heizung, Grundsteuer usw.). Größere Investitionen muss jedoch der Eigentümer bezahlen. Außerdem ist die Zustimmung des Wohnberechtigten erforderlich, wenn das Gebäude z. B. umgebaut werden soll.
Das Recht erlischt in der Regel, wenn der Berechtigte stirbt, er die Immobilie nicht mehr nutzen kann (z.B., weil er in ein Heim zieht), oder bei Fristablauf.
Im Vergleich zum Nießbrauch beschränkt sich das Wohnrecht darauf, dem Schenker die Immobilie weiter zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen. Im Falle einer Vermietung stehen die Einnahmen dann jedoch dem Beschenkten, also dem neuen Eigentümer der Immobilie zu.

5.3 Rückübertragung einer Immobilie:

Mit diesem Instrument kann sich der Schenker für verschiedene Fälle absichern und die Immobilie auch nach einer bereits erfolgten Schenkung zurückfordern.
Das Recht zur Rückübertragung wird mittels Rückfallklausel im Schenkungsvertrag vereinbart und in Form einer Rückauflassungsvormerkung in Abteilung II im Grundbuch der Immobilie eingetragen.
Wurde zum Beispiel eine Immobilie vorzeitig auf die Tochter übertragen und diese verstirbt vor dem Schenker kinderlos, so würde die Immobilie auf den Erben der Tochter (z. B. den Schwiegersohn) übergehen.
Ein weiteres Beispiel kann ein mögliches Zerwürfnis zwischen Schenker und Beschenktem oder grober Undank sein, sodass sich der Schenker die Immobilie zurückholen möchte.
Um dem nachzukommen, wird in der Praxis die Schenkung an bestimmte Bedingungen geknüpft, welche im Schenkungsvertrag vereinbart werden. Falls diese Bedingungen nicht eingehalten wurden, kann der Schenker die Immobilie vom Beschenkten zurückfordern.

6. Fallbeispiele für Nießbrauch, Wohnrecht und Rückübertragung

Beispiel Nießbrauch
Heinz besitzt eine vermietete Wohnung mit einem Wert von EUR 400.000. Er schenkt die Immobilie vorzeitig unter Ausnutzung des Freibetrags seiner Tochter. Dabei lässt er sich ein Nießbrauchsrecht im Grundbuch eintragen, welches bei seinem Tod erlischt.
Heinz erhält dadurch auch weiterhin die Mieteinnahmen, obwohl die Wohnung nun der Tochter gehört. Alternativ könnte er die Wohnung auch selbst bewohnen.

Beispiel Wohnrecht
Ingeborg lebt in einer Eigentumswohnung mit einem Wert von EUR 300.000. Sie entschließt sich, die Wohnung vorzeitig unter Ausnutzung des Freibetrags an den Sohn zu übertragen. Dabei lässt sie sich ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eintragen.
Sie kann dadurch bis zum Tod in der Wohnung leben und der Sohn hat keine Möglichkeit, sie aus der Immobilie zu werfen.

Beispiel Rückübertragung
Beide Elternteile möchten ihrer Tochter die Eigentumswohnung schenken, in der diese bereits seit mehreren Jahren lebt. Der Wert der Immobilie beträgt EUR 350.000. Da die Eltern über weiteres Vermögen verfügen, möchten sie die Wohnung vorzeitig unter Ausnutzung des Freibetrags an die Tochter übertragen.
Doch seit ein paar Monaten hat die Tochter einen festen Freund, mit dem sie sich verlobt hat. Die Eltern halten nicht besonders viel von ihm, denn er ist faul und lebt nur auf Kosten der Tochter.
Sie entschließen sich daher, die Wohnung nur unter der Bedingung zu schenken, dass eine Rückfallklausel in den Schenkungsvertrag aufgenommen wird, die die Interessen der Eltern sichert, in diesem Fall Schutz des Vermögens vor dem Zugriff Dritter.
Kurz nachdem die Tochter geheiratet hat, verstirbt diese bei einem tragischen Verkehrsunfall. Sie hat ein Testament zugunsten ihres Ehepartners verfasst. Dieser erbt die Wohnung und möchte sie kurz darauf verkaufen.
Dank der Rückübertragungsklausel fordern die Eltern die Immobilie zurück. Das Vermögen kann vor dem Zugriff des Schwiegersohns bewahrt bleiben.